BGH: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen genau prüfen

Bundesgerichtshof in Karlsruhe Bild: AFP

BGH: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen genau prüfen

Trotz des angespannten Wohnungsmarkts in Deutschland dürfen Gerichte bei Kündigungen nicht pauschal darüber urteilen, ob ein Mietverhältnis wegen ansonsten unzumutbarer Härten für den Mieter fortgesetzt werden muss. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.

Trotz des angespannten Wohnungsmarkts in Deutschland dürfen Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen nicht pauschal darüber urteilen, ob ein Mietverhältnis wegen ansonsten unzumutbarer Härten für den Mieter fortgesetzt werden muss. Es müsse jeweils im Einzelfall sorgfältig geprüft werden, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in zwei Urteilen klar. Bei möglichen gesundheitlichen Härten ist es demnach in der Regel notwendig, ein Gutachten einzuholen. (Az: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17)

Die Bundesrichter mussten in zwei Streitfällen entscheiden, in denen die Eigentümer jeweils nach dem Kauf einer Wohnung in Berlin beziehungsweise einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt Eigenbedarf angemeldet hatten. Die Mieter machten dagegen gesundheitliche Härten geltend. So wohnt in der Wohnung in Berlin zusammen mit ihren Söhnen eine über 80-jährige Frau, die laut ärztlichem Attest unter Demenz leidet. Auch die Mieter in Sachsen-Anhalt verwiesen auf schwere Erkrankungen.

Die Urteile fielen in den Vorinstanzen jeweils unterschiedlich aus. Das Landgericht Berlin sah in der Erkrankung der über 80-Jährigen einen Härtefall und entschied deshalb, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden müsse. In dem Fall aus Sachsen-Anhalt gaben die Gerichte dagegen der Räumungsklage statt. Der BGH hob nun sowohl das Urteil des Landgerichts Berlin als auch die Entscheidung des Landgerichts Halle auf.

In beiden Fällen sei entweder "vorschnell" zugunsten der Mieter oder der Vermieter entschieden worden, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger. Der Sachverhalt müsse in beiden Fällen genauer aufgeklärt werden. Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und vieler älterer Mieter komme den Gerichten bei einer Härtefallabwägung eine "hohe Verantwortung" zu, der sie nur mit Prüfung der konkreten Umstände im Einzelfall gerecht werden könnten. 

"Allgemeine Fallgruppen" etwa aufgrund eines bestimmten Alters oder der Mietdauer, in denen generell die Interessen der Vermieter oder der Mieter überwögen, ließen sich nicht bilden, erklärte der achte Zivilsenat. Die Bundesrichter kamen deshalb zu dem Schluss, dass bei möglichen gesundheitlichen Härten "regelmäßig" ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse. Nur eine solche Aufklärung versetze die Gerichte in die Lage, "eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen".

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