Expertenmeinung zum Gebäudeenergiegesetz. Foto: Alexander Surminski © immocation.de

Wie das GEG die Immobilienwirtschaft prägt

Ein Blick in die Praxis mit Alexander Surminski von immocation.de

Die hektischen Diskussionen rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) („Heizungsgesetz“) kurz vor der politischen Sommerpause haben hohe Wellen geschlagen. Symbolträchtig für den langsamen Fortschritt oder Fingerzeig, wie genau hingeschaut werden muss, wenn es um den Schutz unserer Ressourcen geht?

Aus meiner persönlichen Sicht als Eigentümer und Investor trifft sowohl das eine als auch das andere zu.

Da wir jetzt noch aktiv darauf Einfluss nehmen können, anhand welcher konkreten Maßnahmen wir unser Klima nachhaltig schonen, sollte doppelt und dreifach geprüft werden, wodurch wir möglichst schnell und möglichst viel Energie im z.B. täglichen Gebrauch von Gebäuden einsparen können.
Anderseits wäre mit weniger parteipolitischen Konflikten und mehr klarem Kompass Zeit gewonnen, was eine Entscheidung über Gesetzesvorhaben wie das Gebäudeenergiegesetz beschleunigt hätten.

Was ich mir persönlich wünschen würde, wäre mehr Klarheit für die Finanzierung von Maßnahmen. Und das nicht nur rund um das GEG. Viele Vorhaben, die der Gesetzgeber aufzeigt, haben zwar berechtigte und notwendige Ziele. Die Frage, wie der Weg dahin aussieht, wird aber noch zu oft in die Hände von in diesem Fall privaten Eigentümern gelegt.

Unter den wichtigen Wirtschaftsbranchen bindet auch der Gebäude- bzw. Immobilienbereich große Mengen an Energie. Fast ein Drittel der Gesamtemissionen in Deutschland entstehen hier – wurde in den vergangenen Jahren genug getan, um diesen Anteil zu drücken?

Aus meiner Sicht wird jeden Tag von Seiten der privaten Immobilienbesitzer hart daran gearbeitet, unsere Branche nachhaltiger zu machen. Das fängt bei optimierter Dämmung an und hört in kompletten Sanierungsfahrplänen zugunsten eines gesamten Gebäudes auf.

Auch die konstant hohe Nachfrage nach KfW-Förderungen belegen das hohe Interesse von Eigentümern und Investoren, den Betrieb von Immobilien grüner zu gestalten. Hinzukommt die Abnahme des Gasverbrauchs seit 2022.

Wenn in puncto Förderung durch den Gesetzgeber nachgelegt wird, kann ich mir gut vorstellen, dass mehr passiert. An der Awareness dafür, wie wichtig eine grüne Branche ist, wird es zumindest nicht scheitern, da das Verständnis dafür noch nie so groß war wie heute.

Vor welchen Schwierigkeiten stehen Eigentümer und Investoren in der praktischen Umsetzung von Projekten für emissionsärmere Gebäude und werden diese langfristig bleiben?

Der Faktor Kosten nimmt weiterhin die größte Rolle ein. Sowohl Gespräche mit Eigentümern aus ganz Deutschland aber auch die persönliche Erfahrung beim Betrieb von Immobilien belegen das immer wieder.

Steigende Energiekosten, Mangel an Fachkräften und hohe Inflationszahlen machen Sanierungskosten von 1.000 Euro den Quadratmeter so zur Regel, nicht zur Ausnahme. Damit kann nicht nur in den sogenannten „Top Lagen“ der sieben größten Städte kalkuliert werden. Auch „B-Städte“, also sehr gut angebundene, wirtschaftlich wettbewerbsfähige Großstädte ab ca. 200.000 Einwohnern (Kiel, Essen, Leipzig, Augsburg usw.) sind davon betroffen.

Und das nicht nur bei Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse. Selbst Gebäude mit durchschnittlichen energetischen Kennzahlen erfordern hohe Investitionen, um energetisch saniert zu werden. Solange keine verbindlichen Förderungen gesichert sind, bleiben langfristige Sanierungskonzepte zur Hebung des Gebäudewertes sehr komplex.

Welche Tipps haben Sie für die Vermieter- und Eigentümerseite, wenn es um bspw. energetische Sanierungen für das Einsparen von Energie geht?

Vermieter, die dringend energetisch sanieren müssen, zeitgleich aber über weniger Budget verfügen, sollten sich die Frage stellen, wo der meiste Energieverlust entsteht.
Das passiert in der Regel im Bereich des Dachs, an den Wänden und beim Heizen. Jedes Sanierungskonzept sollte daher an diesen drei Teilbereichen ansetzen.

Außerdem sollte die Frage der strategischen Ausrichtung des Vermieters berücksichtigt werden. Bedeutet: Will ich langfristig, also weit über zehn Jahre vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder rechne ich eher in kurzfristigen Dimensionen?

Auf lange Sicht machen kostenintensive Sanierungen deutlich mehr Sinn, weil höhere Energieeffizienzklassen auch den Wert eines Objektes steigern. Das legitimiert wiederum moderarte und vertretbare Mieterhöhungen bzw. einen deutlich höheren Verkaufspreis im Vergleich zum jetzigen Objektewert.

Eigentümer und Investoren, die allerdings kurzfristig verkaufen sollten, sich gut überlegen, ob es sinnig ist, kurz vor dem Verkauf mit hohen Ausgabepunkten zu sanieren. Denn so wird nicht nur die Marge im Verkauf wahrscheinlich kleiner. Auch gehen Objektwerte verloren, die zu einem späteren Zeitpunkt nach der Sanierung und bei dauerhafter Vermietbarkeit durchaus verhandelt werden können.

Hinsichtlich der zeitlichen Dimension werden u.a. beim Heizungsgesetz feste, terminliche Ziele gesetzt. Bis 2027 sollen alle Heizungen die 1989 oder früher eingebaut wurden entfernt werden, bis 2031 diejenigen mit Baujahr 1998 oder älter. Wie realistisch halten Sie solche Ziele?

Mit dem Wissensstand von heute halte ich diese Timelines für sehr ambitioniert. Besonders Eigenheimbesitzer stehen mit Blick auf die Kosten vor der Frage, wodurch sowohl Einzelmaßnahmen wie der Heizungstausch aber auch holistische Sanierungspläne finanziert werden sollen.

Aus meiner Sicht wäre es hilfreicher, wenn parallel zur Erwartungshaltung der öffentlichen Hand auch transparente, adäquate, verbindliche und dauerhafte Hilfe in der Finanzierung angeboten wird. Solange diese Rahmenbedingungen nicht gegeben sind, stehen die meisten Betroffenen vor zu hohen Kosten, die sie in vielen Fällen nicht stemmen können.

Über Alexander Surminski:
Alexander Surminski ist seit Januar 2021 Geschäftsführer von immocation.de, einem Münchener Ausbildungsunternehmen mit Schwerpunkt Wissenstransfer. Zuvor arbeitete Surminski unter anderem als Director bei onvista (2017-2020), Managing Director von ayondo und weiteren international ausgerichteten Finanzunternehmen. Ziel der Münchener ist es, Menschen mit starkem Interesse für Immobilienthemen, ein möglichst breit gefächertes Know-how für den eigenen Vermögensaufbau zu vermitteln.